■美商ERA易而安不動產行銷顧問 張欣民■

房市先熱後冷

今年在4月下旬學者提出房市泡沫警訊之後，房市買氣急轉直下，中古屋及預售屋都受到這股逆流掃到，根據內政部統計處統計資料顯示，今年上半年全台房屋買賣移轉件數21萬1,011件，與去年同期比衰退2%，雖然衰退幅度沒有市場預期的大，但在全台23個縣市當中是呈現「衰退縣市多、成長縣市少」的情形，是近六年來少見的現象，顯示上半年市場買氣已有無以為繼的情形。

上半年房市買氣無以為繼最主要是受到房價過高、學者發出房市泡沫化警訊、股市重挫等因素的影響，加上這段期間通膨壓力也有越來越大的情形。在房價方面，由於市場對於國民黨完全執政有很高的預期心理，於是國內各地房價在總統大選後都出現不理性的拉抬現象，不僅外資看了傻眼，國內首購民眾也因所得增加速度跟不上房價漲幅，只能退場觀望。

這當中當然以亞太會館的標售最能反映此一市場心理，在選前該案對外開出的底價是69億元，但選後突然拉高到149億元，行情瞬間暴漲，讓原本都志在必得的內外資全都退避三舍，五月三十日揭曉的底價199億元，更是跌破一堆專家眼鏡。很多想以亞太標售價格為定價依據的豪宅個案，在開標前更有「封盤」不賣的奇特現象出現。如此漫天要價的市況，已注定了市場走上「曲高和寡」的窘境。

房價高高掛 信心節節落

當然學者的泡沫化警訊，也加深有能力購屋者怕被套在最高點的疑慮，市場買氣也就出現後繼無力的情形。此外，馬政府上台後，股市跌跌不休，也套牢一大堆股民，不但這些資金無法轉到房市，
還可能因此影響到一些預售個案的交屋，這也使得市場信心更形脆弱。

七月初雖有兩岸包機直航及陸客來台的利多，但對市場激勵作用似乎不大，在美國次級房貸風暴屆周年之際，七月中旬美國二房風暴又再襲來，國內股市及房市更是雪上加霜，股市更是一舉跌破二十年線，迫使上台以來焦頭爛額的劉兆玄內閣，不得不祭出一系列的「救市」措施，包括針對提振房市買氣的新優惠房貸政策，但因市場房價仍然偏高，對於第四季房市能起多大效應，連業者也都懷疑！

第四季是房市傳統旺季，預售推案上並沒有太明顯的萎縮，當然在價格上也不可能有太大降價的空間，所以今年第四季房市可能會與去年第四季一樣，出現「旺季不旺」的情形，市場上某建商、某代銷可能「不支倒地」的傳聞也越來越多，現在還有能力撐過這段不景氣的業者，都把希望寄在明年，期待明年會更好。

09年房市業者 希望所寄

展望2009年房市，業者之所以有期待，主要是馬政府在兩岸政策上仍將持續鬆綁，而且成效會比今年更加明顯，所以經濟面可望會轉好，股市也將自谷底翻升，市場信心也可望轉強，加上國際油價回落，通膨壓力減輕，民眾購屋的能力與意願也會跟著增強。

在國民黨贏得總統大選後，內外資都一致看好國內經濟及股市，認為經濟面會有所謂的「和平紅
利」，股市可以重回睽違已久的萬點行情。但事實是520馬政府上台後反而是「利多出盡」，不但萬點沒來，「馬上」逆勢下跌四成之多，令很多股民資產大幅縮水，資金也深陷股市泥淖，期待股市拉抬房市的效應也就完全落空。因此股市能否止跌上揚，將是09年觀察房市景氣的第一個指標。
由於今年國內股市超跌，政府祭出證交稅減半政策，09年又可望開放陸資來台買股，所以市場預期明年股市應該會有轉機。

觀察09年房市景氣的第二個指標是國際油價，今年來國際油價曾一度突破每桶147美元的歷史天
價，使得全球都籠罩在高油價的陰影之下，令全球股市都垂頭喪氣，台股也不能自外於國際股市盤跌的影響，但最重要的是隨著高油價而來的物價飛漲，民眾同時面對所得原地踏步、周遭物價一波波調升的雙重壓力，購屋預算多少也被高漲物價所排擠。

因此，09年國際油價是否拉回，是民眾還有沒有能力進場購屋的觀察指標，也是國內通膨會不會進一步惡化的決定因素，過去通膨被視為是趨使民眾購屋保值的重要力量，但是購屋保值與理財的觀
念一樣，前提是先要有一筆資金，只是這波四年多的房市榮景，該買屋、該換屋的客源都差不多出籠了，剩下的正是無力購屋或是怕被套牢的投資客。

所幸近來國際油價持續走跌，明年如果還可進一步拉回，民眾就不會覺得日子那麼難過了！七月初的包機直航及陸客來台觀光，初期效果似不如預期，不過隨著兩岸關係可望在陳雲林來台後進一步開放，包機直航變正常航班、航行也改「截彎取直」、航班增多，陸客來台人數也增加，對於提振內需的幫助就會完全顯現，加上股市漲、油價跌，國內經濟逐漸好轉，房市就可望走出低迷的谷底。

購屋風險意識要更高

當然，這是業界比較樂觀的預期，但情勢是不是真的如此發展，都還有待時間來驗證。所以在整體房市景氣還不是很明朗之際，建築業者一方面臨著建築成本升高，另一方面又面臨銷售率不易拉高
的困境，建築個案蓋不下去，建商撐不下去的可能性當然也就跟著升高，這時民眾不論是購屋自住或是投資，一定要有更高的風險意識，免得陷入糾纏不清的交易糾紛之中，更慘者是辛苦賺來的錢全部化為烏有。

以現在的市場景氣度，建議民眾在購屋時，除了要挑牌子老、形象佳的業者之外，注意建築個案有沒有將土地「信託」給銀行、有沒有銀行及建經公司的「履約保證」，都是保障自身權益的重要依據。建商將建案土地信託給銀行，銀行就可全程嚴密監督，購屋人的交易安全可以獲得較具體的保障，大幅降低購屋的風險。

此外，「履約保證」也是確保購買預售屋安全的另一項重要機制，此機制是在預售建案之初就有金融業者與建經公司介入，萬一興建當中建商無力完成時，金融業者就會負起保證責任，退還購屋人所繳交的房地價金，或是依照合約繼續完成該建案並交屋，消費者權益都可獲得完全保障，不會造成血本無歸的情形。

對於這兩項安全機制，購屋人可從業者銷售海報上去留意，業者之建案如果有「土地信託」或「履約保證」，都會在海報下面註明，這也可做為要不要選購該案的重要依據。

國內房市景氣經過近五年的大多頭，照景氣循環理論來看，是到了該修正的時候，建議有購屋需求的民眾，除了要提高風險意識之外，也不要與市場脈動脫節，還是要隨時注意市場行情之變動，隨時掌握最新的市場訊息，因為只有在景氣走下坡之際，才會有好地段的好房子丟到市場來，你也才能以較合理的價格買到這類好房子！

2008年第四季房地產市場利多利空因素比較

	利多因素	利空因素
經濟面	1. 遺贈稅可望大幅調降， 吸引海外台資回流 2. 政府推出系列振興經濟措施、 法規鬆綁	1. 美國金融風暴餘波蕩漾 2. 台股跌跌不休，民眾資產大幅縮水 3. 景氣低迷、物價高，消費信心大跌
兩岸／政治面	1. 10月底陳雲林來台談空運截彎取直、海運直航	1. 兩岸開放後，成效不如預期 2. 毒奶粉事件影響進一步開放政策
市場面	1. 業者新建案開價趨保守 2. 高捷十字路網成形， 帶動區域市場需求 3. 陸資購屋條件可望放寬	1. 預售推案量仍大，案場來人大減 2. 房價仍偏高，民眾無力購屋 3. 房市景氣看淡，購屋信心跌落谷底
資金面	1. 央行利率政策轉向，不升反降 2. 政府可能開放陸資買台股	1. 銀行審查房貸仍嚴、額度仍低 2. 台幣貶值、資金外流嚴重
政策面	1. 新優惠房貸推出，額度更高、 利率更低 2. 青年200萬無息購屋貸款有可能提前推出	1. 政府政策搖擺，民眾對政府失望
	利多因素	利空因素

資料來源：美商ERA易而安不動產

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